Попередній договір укладається у формі

Попередній договір укладається у формі

Законодавчі акти, які можуть
стати в нагоді при створенні ТСЖ

1. За попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт або наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором.

1. В залежності від юридичної завершеності розрізняють основні і попередні договори. Основні договори носять остаточний характер, вони безпосередньо породжують обов'язки з передачі майна, виконання робіт або надання послуг. За попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому основний договір на умовах, передбачених попереднім договором. Головна особливість попереднього договору полягає в тому, що він не породжує у його учасників прав і обов'язків, пов'язаних з переміщенням матеріальних благ. З цього випливає ряд практичних висновків.

Залежно від юридичної спрямованості договорів виділяють основні і попередні договори. Більшість договорів, що укладаються - це основні договори, спрямовані безпосередньо на виникнення зобов'язального правовідносини. Як випливає з правила про свободу договору, вона може обмежуватися не тільки законом, а й раніше прийнятими на себе зобов'язаннями. Прикладом таких зобов'язань і служить попередній договір.

В силу ст. 429 ГК РФ, попередніми визнається договір, за яким сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт або наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором.

реклама тут 1

Таке договірне форма дає сторонам можливість зобов'язатися на майбутнє в ув'язненні бажаного (основного) договору.

Зокрема, великий розвиток цей договір отримав в сфері продажу нерухомості. Це товар, який грає істотну роль і в житті громадянина, і в господарському розвитку юридичної особи, і часто боку, доглянувши потрібний для придбання об'єкт, бажали б мати юридичні гарантії того, що, погодивши з контрагентом умови продажу, але, не маючи можливості купити об'єкт відразу, вони можуть спокійно протягом якогось певного терміну підготуватися і по настанні визначеного часу укласти бажаний договір. Можливість укласти з цією метою попередній договір - вельми зручний вихід із ситуації.

Відносини, що виникають між сторонами попереднього договору, також можна визнати організаційними, так як вони лише створюють соорганізованності сторін для майбутнього договору, пов'язуючи їх відповідними правами та обов'язками. Самостійних економічних відносин попередній договір не опосередковує.

Закон пред'являє два принципові вимоги до попереднім договором для того, щоб він породжував права і обов'язки:

реклама тут 2

- вимоги до форми;

- вимоги до змісту.

Вимоги до форми: попередній договір повинен укладатися в тій же формі, що і майбутній, основний договір, або, якщо спеціальних правил про форму основного договору немає, форма повинна бути письмовою - під страхом нікчемності.

Виповнюється попередній договір протягом того терміну, який в ньому для цієї мети вказано. Якщо строк не увійшов до числа умов попереднього договору, такий договір пов'язує сторони протягом року з дня його укладення.

За загальним правилом, яке можна вивести з п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, будь-яка зі сторін попереднього договору може до закінчення терміну його дії направити іншій стороні пропозицію укласти основний договір. Якщо ніяких спеціальних умов в самому попередньому договорі немає, друга сторона зобов'язана прийняти таку пропозицію і укласти основний договір на узгоджених в попередньому договорі умовах. У проекті змін розділу III ГК РФ пропонується внести зміни і доповнення п. 3 ст. 429: «Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також ті умови основного договору, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди при укладанні попереднього договору».

З метою більш ефективного використання конструкції попереднього договору в ГК слід обмежити коло умов, які підлягають обов'язковому відображенню в попередньому договорі, умовою про укладення основного договору, умовою про предмет основного договору та умовами, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди, допустивши узгодження інших умов основного договору на етапі його укладення.

Ухилення будь-якого боку попереднього договору від укладення основного договору дозволяє ініціатору в судовому порядку примусити контрагента до укладення договору і / або стягнути завдані ухиленням збитки. При цьому ухиленням можна вважати як відмову або мовчання у відповідь на пропозицію укласти основний договір, так і зустрічні ініціативи переглянути будь-яка з істотних умов або доповнити основний договір умовами, не передбаченими в попередньому договорі, і т.д. У проекті змін розділу III ГК РФ пропонується внести доповнення в п. 5 ст. 429 ГК РФ: «Розбіжності сторін за умовами основного договору розглядаються судом в порядку, передбаченому статтею 446 ГК РФ».

Попередній договір припиняє чинність:

- в разі укладення сторонами основного договору;

- якщо термін дії попереднього договору закінчився, а жодна зі сторін так і не висловила бажання укласти основний договір.

Регулювання договірних відносин в чинній редакції Цивільного кодексу не відповідає повною мірою потребам учасників цивільного обороту.

Поряд з конструкцією попереднього договору в ГК, можливо, варто було б закріпити у вигляді самостійної договірної конструкції так званий рамковий договір, не породжує зобов'язання укласти договір в майбутньому (що типово для попереднього договору), а представляє собою договір, який вже укладено, але умови, якого підлягають застосуванню і деталізації в майбутньому (договір з «відкритими», тобто такими, що підлягають узгодженню в майбутньому умовами).

Стаття 429. Рамковий договір

1. Рамковою договором (договором з відкритими умовами) визнається договір, що визначає загальні умови зобов'язальних взаємин сторін, які можуть бути конкретизовані і уточнені сторонами при укладенні окремих договорів на підставі або на виконання базової угоди.

2. До відносин сторін, не врегульовані ними при укладанні окремих договорів, підлягають застосуванню загальні умови, що містяться в рамковому договорі.

Проект змін розділу III ГК РФ, зокрема, спрямований на збільшення числа механізмів, що дозволяють сторонам вибудовувати свої відносини найбільш ефективним для них чином. Одним з таких нововведень є стаття присвячені опціонного договору.

Стаття 429. Опціонний договір

1. За опціонного договору (опціону) одна сторона за допомогою безвідкличної оферти надає іншій стороні за плату чи інше зустрічну надання безумовне право укласти договір на умовах, передбачених опціоном.

Протягом всього терміну дії опціону інша сторона має право на свій розсуд укласти договір шляхом акцепту такої оферти.

2. У разі, коли в опційному договорі термін для акцепту безвідкличної оферти не встановлено, він вважається рівним одному року, якщо інше не випливає із суті договору або звичаїв.

3. Якщо опціонним договором не передбачено інше, платіж за опціонного договору не зараховується в рахунок платежів за договором, що укладається на підставі безвідкличної оферти, і не підлягає поверненню в разі, коли не буде акцепту.

4. Опціонний договір повинен містити істотні умови договору, повинен бути укладений.

5. Опціонний договір укладається у формі, встановленій для договору, повинен бути укладений.

6. Права по опціонного договору можуть бути відступлені іншій особі, якщо інше не передбачено опціонним договором або не випливає з її суті.

Стаття 429. Попередній договір

1. За попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт або наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором.

2. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, то в письмовій формі. Недотримання правил про форму попереднього договору тягне його нікчемність.

3. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також умови основного договору, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди при укладанні попереднього договору.

4. У попередньому договорі вказується термін, в який сторони зобов'язуються укласти основний договір.

Якщо такий термін у попередньому договорі не визначений, основний договір підлягає висновку протягом року з моменту укладення попереднього договору.

5. У випадках, якщо сторона, яка уклала попередній договір, ухиляється від укладення основного договору, застосовуються положення, передбачені пунктом 4 статті 445 цього Кодексу. Вимога про спонукання до укладення основного договору може бути заявлено протягом шести місяців з моменту невиконання зобов'язання щодо укладання договору.

У разі виникнення розбіжностей сторін щодо умов основного договору такі умови визначаються відповідно до рішення суду. Основний договір в цьому випадку вважається укладеним з моменту вступу в законну силу рішення суду або з моменту, зазначеного в рішенні суду.

6. Зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, він не буде укладений або жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір.

1. Попередній договір покликаний забезпечити появу в майбутньому основного договору (купівлі-продажу, оренди, підряду і т.д.).

Попередній договір являє собою організаційний договір. Мета його полягає в організації укладення будь-якого договору в майбутньому. Вдаються до попереднім договором зазвичай в тих випадках, коли сторони майбутнього основного договору домовилися про всі істотні умови майбутнього договору, але є перешкоди до його укладення (наприклад, покупець ще не має в своєму розпорядженні всі необхідні засоби для сплати ціни, сторони ще не мають усіх документів, необхідних для оформлення договору, і т.д.).

2. Попередній договір укладається у письмовій формі - простій чи нотаріальній (найчастіше в простій).

Якщо закон встановлює, що той чи інший основний договір повинен бути укладений в нотаріальній формі, то попередній договір, покликаний забезпечити появу основного договору, також повинен бути наділений в нотаріальну форму. Так, за загальним правилом угода щодо відчуження частки або частини частки в статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю підлягає нотаріальному посвідченню (п. 11 ст. 21 Закону про товариства з обмеженою відповідальністю). Значить, і попередній договір, який передбачає укладення в майбутньому договору про відчуження частки або частини частки в статутному капіталі товариства, за загальним правилом повинен бути укладений в нотаріальній формі. У цьому ж Законі зазначено випадки, коли нотаріальна форма угод з відчуження частки не потрібно. Попередній договір у відповідних випадках може бути укладений в простій письмовій формі. Природно, на розсуд сторін він може бути нотаріально посвідчений.

Якщо за згодою сторін основний договір буде полягати в нотаріальній формі, то і попередній договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Укладаючи основний договір на виконання попереднього договору, вчиненого в простій письмовій формі (коли вона допустима), сторони мають право наділити основний договір в нотаріальну форму.

В усній формі попередній договір укладено бути не може.

При недотриманні розглянутих правил про форму попереднього договору такий договір нікчемний - він не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з його недійсністю.

Державної реєстрації попередній договір не підлягає.

3. Оскільки основний договір буде укладатися на умовах, передбачених попереднім договором (п. 1 коментарів статті), остільки логічно, що попередній договір повинен містити всі істотні умови основного договору (див. Ст. 432 ЦК і коментар до неї). В іншому випадку укладення основного договору було б утруднено, а в ряді випадків просто неможливо (зокрема, при виникненні розбіжностей між сторонами).

Термін укладення основного договору, тобто термін, протягом якого повинен бути виконаний попередній договір, не є істотною умовою попереднього договору. Закон (п. 4 коментованої статті), з одного боку, орієнтує на доцільність встановлення такого терміну в попередньому договорі, а з іншого - вказує, що відбувається, якщо термін укладення основного договору не передбачений, - основний договір підлягає висновку протягом року.

З огляду на функціональне призначення попереднього договору - організацію укладання в майбутньому основного договору, видається, що в попередньому договорі поряд з умовами, зазначеними в п. П. 3, 4 коментованої статті, можуть також міститися вказівки про те, які дії повинна зробити та чи інша сторона для того, щоб стало можливим укладення основного договору (наприклад, отримати довідку органу державної реєстрації для укладення договору продажу нерухомості, розробити проект договору і представити його н а узгодження іншій стороні, організувати проведення повної інвентаризації підприємства, якщо попередній договір спрямований на організацію укладання в майбутньому договору продажу підприємства, і т.д.). У попередньому договорі можуть передбачатися способи забезпечення відповідних зобов'язань (наприклад, може бути встановлена ​​пеня за прострочення виконання будь-якої із зазначених обов'язків).

Крім того, попереднім договором можуть передбачатися способи забезпечення виконання зобов'язання щодо укладення в майбутньому основного договору (наприклад, може встановлюватися неустойка за ухилення від укладення основного договору).

4. Характеристика попереднього договору в якості організаційного призводить до наступного висновку: на виконання даного договору не може проводитися передача будь-якого майна (в тому числі і грошей) однією стороною іншій стороні. Якщо, проте, попередній договір передбачає вчинення якихось підготовчих дій для укладення основного договору, що вимагають матеріальних витрат, то попередній договір може встановлювати обов'язки одного боку нести відповідні витрати або містити вказівки про розподіл таких витрат між сторонами або про те, що витрати несе одна сторона, а інша повністю або в певній частині відшкодовує понесені витрати, і т.п.

Попередній договір породжує юридичну зв'язаність сторін: кожна зі сторін взяла на себе обов'язок в майбутньому укласти основний договір на умовах, зазначених вже в попередньому договорі. В ідеалі боку попереднього договору повинні бути впевнені в тому, що основний договір буде укладено (обов'язки, передбачені попереднім договором, будуть виконані). Однак в більшості випадків учасник попереднього договору сумнівається в ефективності юридичної пов'язаності іншого боку обов'язками, передбаченими цим договором. На то є підстави як об'єктивного характеру (зокрема, відомо, що судова процедура (в тому числі примушування до укладення основного договору) не відрізняється оперативністю), так і суб'єктивного (невіра багатьох громадян у справедливість майбутнього судового рішення, небажання вплутуватися в судову тяжбу, розуміння того, що до моменту укладення основного договору можуть змінитися обставини і укладення цього договору може стати невигідним для іншої сторони, і т.д.). Тому, як правило, учасники попереднього договору прагнуть зв'язати один одного економічно (грошима). Найчастіше це робиться шляхом включення в попередній договір умови про завдаток. Тим часом в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ завдаток передається в рахунок належних за договором платежів іншій стороні. Але обов'язок здійснювати платежі виникне тільки після укладення основного договору. Отже, при укладанні попереднього договору не можна забезпечити завдатком виконання основного договору (не можна забезпечити завдатком зобов'язання, якого ще немає).

У ряді випадків вже при укладанні попереднього договору одна сторона передає іншій стороні частина грошової суми, яку вона зобов'язана буде виплатити на виконання основного договору (договору, який буде укладений в майбутньому). З точки зору формально-юридичної таких дій проводитися не повинно: обов'язок по оплаті товарів (робіт, послуг) ще не виникла. Але і забороняти таку передачу грошей немає підстав. Тому відповідні вказівки можуть бути включені в договір, який передбачає укладення в майбутньому договору про передачу майна, виконання робіт або надання послуг. У разі спору суду, мабуть, не залишиться нічого іншого, як кваліфікувати передану суму як аванс.

На жаль, судова практика з цього приводу не відрізняється одноманітністю. Зустрічаються і рішення, коли в аналізованої ситуації відповідна сума визнавалася завдатком. Як випливає з викладеного, такі рішення суперечать закону.

5. При ухиленні однієї із сторін попереднього договору від укладення основного договору інша сторона може звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. Крім того, якщо ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору є необгрунтованим, іншій стороні повинні бути відшкодовані збитки (див. П. 4 ст. 445 ЦК і відповідний коментар).

6. Якщо в період перебігу строку, коли має бути укладений основний договір, жодна зі сторін не пропонує укласти основний договір, то, очевидно, сторони втратили інтерес до основного договору. І зобов'язання, породжене попереднім договором, припиняється.

При напрямку однією стороною іншій стороні пропозиції укласти основний договір до закінчення терміну, протягом якого має бути укладений основний договір, зобов'язання зберігається, незважаючи на те що в період розгляду такої пропозиції термін закінчився.

Зобов'язання, породжене попереднім договором, може припинятися виконанням (висновком основного договору), новацією, неможливістю виконання і з інших підстав. Разом з тим це зобов'язання не може припинятися шляхом надання відступного, заліком, оскільки попередній договір є організаційним.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

8 + 2 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

map